太夸张了，直接暴跌70%，大批的房东跑路。这个国家的楼市，崩了，暴跌70%。韩国房价的裤衩子都快跌没了。俗话说老天欲令其灭亡，先让它疯狂。

在本轮的暴跌前，韩国的房价过去五年平均的涨幅是在80%，仅次于香港，是全球最热的地区之一。首尔的这个房价一度达到每平方14万人民币。然而2021年的八月，随着韩国央行开始加息。房价开始崩盘模式。首尔的房价暴跌30%，部分区域的房价跌到了40%。成交量更是暴跌70%。银行断供数百万人，大量的房东因为还不起钱，紧急出逃。留下的租客走投无路，甚至选择轻生。

当泡沫被戳破，最倒霉的也就是普通人。和历史上所有的房地产故事一样，韩国也开始了一个熟悉的配方。那2016年的欧债危机的影响到韩国的一个出口政府，将基准利率由3.25%下调至1.25%。成为这轮房地产上行的起点。而2020年的这个疫情问题的一个爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%，房价直接飞起。那韩国房价暴跌的背后不仅有炒房客的贪婪，普通民众的焦虑和海外投资者的煽风点火。而这个韩国全租房的一个制度更是对房价起到火上浇油的效果。

正常情况下房子要么卖，要么出租。但是韩国的全租房的一个制度下，年轻人既不用买也不用租，完全可以白嫖。由于韩国政府限制银行为这个开发商买房需求提供贷款。如此一来民间就形成了自住基金系统，租客借这房东一笔钱，一般是这个房价的50%到80%。房子就能免费的入住。两年后房东还钱，租客还房，两清。相当于500万的房子我给你白住，不要租金，但是你得借200万给我周转。并且是无利息的。于是乎所以韩国成为了全世界楼市最热的一个国家。

韩国的房贷首付比例是20%-30%，假如这个租户交了80%的押金。理论上房东拿了这笔钱最多可多再买四套新房。以此类推，这四套房子再租出去就可以买16套房屋，再租出去再买64套房子。这种裂变式的玩法使得很多的炒房客短时间就可以累计到几十甚至上百套。相当于用房子做抵押，从租客手中贷款拿到本金。然后再去放贷。这种模式本身就是一个击鼓传雷的优势。在这种低利率和房价上涨的时候还能维持下去。

但问题是人的贪婪欲是无穷的。房东拿到抵押金继续买房，不断的加杠杆。最终把房价炒上天，租客靠着银行的贷款低息租房，本以为可以攒点钱自己买房。但是越来越高的房价始终超越自己的承受能力。就在这种双方不停的加杠杆的基础上，噩梦降临了。那由于这个韩国经济就是美国的一个跟屁虫。随着美联储不断的加息，韩国为了防止本国的资金外流和经济体系的一个崩溃，也只能硬着头皮去跟进。

2021年8月至2022年的七月，韩国六次加息，随着还贷利率的一个上升。那一方面房东的还贷成本增加，同时租客贷款的负担也日益的加重。那当租客想要回押金时，很多的房东却由于连环炒房的资金链断裂，无法退回押金，只能选择了卖房。卖房的越来越多，泡沫就开始破裂。

2022年韩国共发生了2073起全租房押金并吞案，金额高达七千亿韩元。今年预计押金损失将达到一点八万亿韩元，雪崩的势头已经难以遏制。从终端的购房需求来看，目前韩国的家庭负债杠杆占GDP已经高达108%，远高于美国、中国、日本、欧元区76%-60%左右的水平。那韩国家庭贷款占这个收入比率的大幅度提升是24%至260%以上，严重透支了未来的消费的需求。居民杠杆率过高时总要迎来清算的一天。

是像美国那样的，这个通过次贷危机然后去杠杆。还是通过出口复苏增加收入去杠杆。亦或是通过货币宽松继续苟延残喘中国楼市如何避免韩国重蹈覆辙？那这个问题呢？值得我们在以后的日子里去深深的思考。

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